Trop d’erreurs, trop de risques et des amendes qui s’accumulent : la gestion des copropriétés n’est pas de tout repos pour les syndics. Entre fonds de travaux non respectés, immatriculations en retard ou diagnostics négligés, les sanctions financières peuvent rapidement s’accumuler. En 2024, des milliers de copropriétés et leurs gestionnaires continuent de payer le prix fort de ces manquements. Quels sont les erreurs de conformité les plus couteuses pour les syndics et comment les éviter ?
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Les erreurs de conformité couteuses pour les syndics : Le fonds travaux
Depuis l’adoption de la loi ALUR, la constitution d’un fonds travaux est une obligation pour toutes les copropriétés. D’après le texte, ils doivent allouer au minimum 5% du budget prévisionnel annuel à cette finalité.
Ne pas respecter cette obligation expose le syndic à une amende administrative qui peut atteindre 15 000 euros. Néanmoins, malgré cette mesure dissuasive, une étude de l’ANIL révèle que 30 % des copropriétés ne respectent pas encore cette obligation en 2024.
Le syndic doit également veiller à la bonne gestion de ce fonds sur un compte bancaire séparé. L’absence de compte dédié entraîne elle aussi une amende et peut conduire au retrait de la carte professionnelle du syndic.
Les erreurs de conformité couteuses pour les syndics : L’immatriculation au registre national
Depuis 2018, toutes les copropriétés doivent obligatoirement être immatriculées au registre national des copropriétés. Cette obligation ne doit pas être prise à la légère, car le défaut d’immatriculation entraîne des sanctions financières importantes.
Si une copropriété omet de s’enregistrer ou tarde à le faire, elle s’expose à une astreinte de 20 euros par lot et par semaine de retard. Cela représente concrètement pour une copropriété de 50 lots une pénalité de 1 000 euros par semaine. Si le retard s’accumule sur plusieurs mois, le coût peut être écrasant pour la résidence.
Il est à noter que, même après l’immatriculation, la copropriété doit mettre à jour ses informations chaque année, en particulier ses données financières. Cette mise à jour est également obligatoire. Si elle n’est pas effectuée ou si elle est réalisée en retard, une amende administrative de 20 euros par lot est appliquée.
Le diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global (DTG) est une démarche préventive destinée à évaluer l’état général d’un immeuble. Si cette mesure n’est pas encore obligatoire pour toutes les copropriétés, elle le devient progressivement dans certains cas spécifiques. Par exemple, les copropriétés de plus de 15 ans situées dans une zone ANRU doivent obligatoirement réaliser ce diagnostic.
Ne pas se conformer à cette obligation peut coûter cher. Mais au-delà des amendes, l’absence de DTG expose les copropriétaires à des risques bien plus coûteux sur le long terme. En effet, ce diagnostic a pour but d’identifier les problèmes structurels ou techniques avant qu’ils ne s’aggravent. Sans cette prévention, des dégradations non anticipées peuvent entraîner des réparations urgentes et bien plus coûteuses.
Le coût du DTG est certes élevé, il oscille généralement entre 2 000 et 8 000 euros, selon la taille et la complexité de l’immeuble, mais il est souvent bien inférieur aux dépenses imprévues que pourraient engendrer des défauts non détectés.
Les erreurs de conformité pour les syndics : La mise aux normes des ascenseurs
La mise aux normes des ascenseurs est une obligation essentielle qui vise à garantir la sécurité des utilisateurs et à prévenir les accidents. La réglementation impose des travaux réguliers pour que les ascenseurs respectent les standards actuels en matière de sécurité. Ignorer ces exigences peut coûter cher : une copropriété en infraction s’expose à une lourde amende, voire à une fermeture administrative de l’ascenseur concerné. Ces sanctions sont dissuasives, mais elles mettent aussi en avant l’importance accordée à la sécurité dans les immeubles.
Malgré cela, les chiffres montrent qu’en 2024, environ 15 % des ascenseurs en France ne sont toujours pas conformes aux normes. Cela représente un risque considérable, non seulement pour les occupants, mais aussi pour les syndicats de copropriétaires qui pourraient être tenus responsables en cas d’incident.
L’audit énergétique
L’audit énergétique est une démarche désormais obligatoire pour certaines copropriétés, notamment celles dont les bâtiments sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette obligation découle de la loi Climat et Résilience, qui vise à accélérer la transition énergétique et à réduire l’impact environnemental des bâtiments les moins performants.
L’objectif principal de cet audit est d’identifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bâtiment. Il s’agit d’un document technique qui propose des scénarios concrets de rénovation énergétique, hiérarchisés en fonction de leur efficacité et de leur faisabilité. Cela permet aux copropriétaires de mieux anticiper les coûts et les étapes des rénovations à venir, tout en évitant des décisions hâtives ou mal informées.
Les erreurs de conformité pour les syndics : Le plan pluriannuel de travaux
Depuis janvier 2023, les copropriétés de plus de 15 ans sont tenues d’établir un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce document a pour but d’identifier les travaux nécessaires sur une période de 10 ans afin d’assurer la conservation, la sécurité et la performance énergétique du bâtiment. Il permet aussi d’évaluer les coûts associés et de prévoir leur financement de manière anticipée.
Ne pas se conformer à cette obligation peut entraîner des complications administratives et juridiques. Dans les faits, la conséquence immédiate est une gestion désordonnée des travaux à venir. Sans plan, les copropriétaires risquent de faire face à des décisions imprévues et urgentes, souvent accompagnées d’appels de fonds soudains et parfois lourds à supporter.
La responsabilité civile professionnelle
L’assurance responsabilité civile professionnelle sert à protéger le syndic. Elle couvre les conséquences financières des erreurs ou des omissions qu’il pourrait commettre dans la gestion de la copropriété. Une mauvaise gestion, une faute administrative ou un défaut de conseil peuvent avoir des répercussions coûteuses et sans cette assurance, le syndic peut être tenu personnellement responsable des dommages causés.
En cas de sinistre, une couverture adéquate garantit que les dédommagements seront pris en charge, ce qui évite ainsi des répercussions financières désastreuses. Cette assurance protège non seulement le syndic, mais elle sécurise également les copropriétaires en cas de litige.
Les erreurs de conformité pour les syndics : La formation continue
La formation continue est une obligation essentielle pour les syndics professionnels, instaurée par la loi ALUR. Elle vise à garantir que les professionnels restent à jour face aux nombreuses évolutions légales et techniques qui touchent la gestion des copropriétés. Le métier exige une maîtrise constante des réglementations et des pratiques et sans cette mise à niveau régulière, il est facile de commettre des erreurs coûteuses.
Cette obligation s’étend sur une durée de trois ans, pendant laquelle les syndics doivent consacrer 42 heures à se former sur des thématiques spécifiques, comme la gestion financière, les obligations légales ou les nouvelles normes en matière de travaux. En cas de manquement, le syndic peut perdre sa carte professionnelle, ce qui met directement en péril son activité.
