En 2025, la gestion des copropriétés connaîtra des changements légaux importants. En tant que syndic, vous devez absolument vous préparer pour répondre à ces nouvelles exigences. Cet article vous explique les principaux changements et nouveautés légales que les syndics doivent connaitre.
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Nouveautés légales que les syndics doivent connaitre : Diagnostic de Performance Énergétique collective
À compter du 1ᵉʳ janvier 2025 , les copropriétés de 50 à 200 lots devront obligatoirement réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif . Ce document sera valide pour 10 ans et évaluera la performance énergétique globale de l’immeuble, dans son ensemble, même dans les parties communes .
Pourquoi est-ce important ? Le principal but de cette mesure est de réduire les consommations d’énergie. Mais elle sera aussi utile pour accéder aux aides publiques. À l’inverse, un DPE collectif manquant peut entraîner des sanctions et compliquer la vente des lots individuels.
Pour effectuer ce diagnostic, les coûts varient en fonction de la taille et de la complexité de l’immeuble. Pour un bâtiment moyen, le prix du diagnostic oscille entre 1 000 € et 4 000 €. Le montant de la sanction financière qui découle de la non-observation de cette mesure n’est, quant à lui, pas encore précisé.
Nouveautés légales que les syndics doivent connaitre : Le Plan Pluriannuel de Travaux
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), introduit par la loi Climat et Résilience, deviendra incontournable en 2025. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Si vous gérez une copropriété de moins de 50 lots, vous devrez l’élaborer avant la fin de l’année.
Le PPT est un outil stratégique qui permet de planifier les travaux nécessaires sur une période de 10 ans , dans le but de prévenir les dégradations et de maîtriser les coûts. Par exemple, si une toiture nécessite une réfection dans 3 ans, le PPT vous aide à l’anticiper et à éviter des dépenses imprévues.
Un PPT manquant aura évidemment des conséquences importantes à partir de 2025. Entre autres inconvénients, on peut citer le refus d’assurances, l’incessibilité à certaines subventions , voire des litiges entre copropriétaires. Il est donc essentiel, en tant que syndic, d’informer vos clients de cette obligation et de l’intégrer dans vos pratiques courantes.
Nouveautés légales que les syndics doivent connaitre : Fonds de travaux
Depuis la loi Alur, chaque copropriété doit constituer un fonds de travaux qui équivaut au minimum à 5 % du budget prévisionnel annuel. Cette somme sert à financer les rénovations identifiées dans le PPT.
Les copropriétaires examineront de plus près l’utilisation optimale de ce fonds en 2025. Une gestion inadéquate ou une absence de cotisation suffisante peut nuire à l’état financier de l’immeuble.
Les syndics doivent donc veiller à :
- constituer le fonds conformément à la loi ;
- présenter aux copropriétaires un plan d’utilisation clair et précis ;
- réaliser des appels de fonds progressifs pour éviter des hausses brutales des charges.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner des conflits juridiques, peut-être même des pénalités indirectes liées à des travaux non réalisés à temps.
Nouveautés légales que les syndics doivent connaitre : Sanctions en cas de non-conformité
Les différentes mesures énoncées pour l’année 2025 auront un coût financier réel sur votre budget. Pour les petites copropriétés, la mise en conformité peut s’avérer difficile. En revanche, ne pas le faire vous coûtera tout autant et plus encore si on prend en compte le fait que les sanctions sont reconduites aussi longtemps que votre immeuble ne sera pas à jour.
Un retard dans la remise des documents obligatoires peut entraîner une pénalité de 15 € par jour imputée au syndic.
En cas de sinistre, les coûts de réparation peuvent être élevés si les ascenseurs et les installations électriques ne sont pas conformes aux normes de sécurité.
En tant que syndic, vous êtes le garant du respect de ces règles. Si vous négligez vos obligations, cela peut nuire à votre réputation et à votre relation avec les copropriétaires.
Nouvelles obligations de communication
Depuis 2024, la loi Habitat dégradé impose des exigences accrues en matière de communication. En 2025, ces règles seront renforcées pour assurer une meilleure information des copropriétaires.
Vous devrez informer les copropriétaires lorsque l’immeuble est concerné par une procédure de lutte contre l’habitat indigne.
Les notifications ou les mises en demeure pourront désormais être transmises par voie électronique, à condition de respecter certaines règles (information préalable et possibilité de refuser ce mode de communication).
Ces mesures visent à rendre la gestion des copropriétés plus transparente et à renforcer la collaboration entre syndics et copropriétaires.
Les normes de sécurité
En 2025, certaines obligations en matière de sécurité deviendront prioritaires. En particulier, la standardisation des anciens ascenseurs, surtout ceux qui sont en matière d’arrêt d’urgence.
Il faudra aussi réaliser l’inspection des installations électriques pour les immeubles construits avant 1995.
Ces mises en conformité ont un coût, mais elles sont nécessaires pour éviter des accidents ou des litiges. En tant que syndic, il est de votre devoir d’anticiper ces dépenses et de les inclure dans le PPT ou dans le budget prévisionnel.
Gestion des charges
Avec ces nouvelles obligations, les charges de copropriété risquent d’augmenter. En 2025, vous devrez redoubler d’efforts pour optimiser la gestion des dépenses.
À cette fin, communiquez efficacement avec les copropriétaires sur les raisons des hausses de charges. Cherchez des fournisseurs qui offrent un bon rapport qualité-prix pour les travaux et les diagnostics obligatoires et utilisez les aides publiques et privées pour financer les rénovations.
Notez qu’un syndic bien organisé et transparent inspirera la confiance des copropriétaires, même en période de hausse des charges.
Responsabilité accumulée des syndics
En 2025, les syndics seront davantage tenus responsables des non-conformités ou des manquements à leurs obligations. Cela concerne les litiges juridiques avec les copropriétaires en cas de mauvaise gestion, les sanctions administratives pour non-respect des délais. Toutes choses pouvant déboucher sur une éventuelle perte de clients si les copropriétaires estiment que la gestion est insuffisante.
Quelles priorités pour 2025 ?
Pour résumer, voici ce que vous devez retenir :
- Réalisez le DPE collectif dans les délais pour éviter des sanctions.
- Mettez en place le PPT pour planifier les travaux à long terme.
- Veiller à une utilisation efficace du fonds de travaux .
- Respectez les nouvelles obligations en matière de communication et de sécurité.
- Anticipez les dépenses et optimisez la gestion des charges.
Ces priorités ne sont pas seulement des obligations légales. Elles sont aussi une opportunité d’améliorer la gestion des copropriétés et d’apporter plus de valeur à vos clients.
